Ипотека с отягчающими. ​Банк России с 1 марта 2024 года ужесточил требования к заемщикам

Мера может снизить темпы строительства, а банки потеряют прибыль, говорят эксперты.

Автор: Денис Кузнецов

С 1 марта 2024 года Банк России повысил надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам, следует из опубликованного решения совета директоров ЦБ.

Решение принято для снижения риска закредитованности граждан, объяснили в пресс-службе Банка России. Уточняется, что регулятор планирует ограничить рост ипотеки, исключив из нее граждан с высоким показателем долговой нагрузки (ПДН).

Надбавки касаются ипотеки на первичное и вторичное жилье. В первом случае размер коэффициента будет зависеть от первоначального взноса. Так, для кредитов на новостройки с первоначальным взносом от 10% до 15% коэффициент составит 3 при условии, что у заемщика нет других кредитов. Для заемщиков, чей ПДН превышает 80%, коэффициент риска повысился с 6 до 9.

Повышение макропруденциальных надбавок будет способствовать улучшению стандартов кредитования и более сбалансированным темпам роста ипотеки, полагают в ЦБ. Там уточняют, что в случае стабилизации ситуации и возврата банков к более консервативным стандартам кредитования Банк России будет готов смягчить требования по макропруденциальным надбавкам в ипотеке.

В Пермском крае в январе 2024 года банки предоставили заемщикам ипотечные жилищные кредиты на общую сумму 4,6 млрд рублей, что на 10 % меньше, чем в январе 2023 года (5,09 млрд рублей), следует из статистических данных ЦБ. Количество ипотечных займов в первый месяц года в крае снизилось по сравнению с январем прошлого года на 20,6 % (1,9 тыс. против 1,6 тыс.). Общий объем задолженности по ипотеке в Пермском крае по итогам января достиг 297 млрд рублей, что на 24 % больше, чем за аналогичный период 2023 года (226,5 млрд рублей), отмечается в документе регулятора.

Как отреагируют рынки?

Действия Банка России направлены на снижение системных рисков, нарастающих на фоне непрозрачного ценообразования, при ухудшении стандартов выдач кредитов, отмечает младший директор банковских рейтингов НРА Наталия Богомолова. «Завышенные цены приобретаемого имущества формируют недостоверную динамику рынка недвижимости и являются причиной роста цен на первичном рынке. Разрыв цен между первичным и вторичным рынками растет, поэтому денег на погашение ипотеки при продаже такой квартиры может не хватить, чтобы полностью погасить кредит. Это приводит к ухудшению финансового положения заемщиков и росту кредитных рисков у банков», – поясняет аналитик НРА.

Последние годы характеризовались сверхактивным спросом на рынке недвижимости, поддерживаемым субсидированными льготными программами по ипотеке. Это привело к значительному росту закредитованности граждан, подтверждает аналитик «Цифра брокер» Наталия Пырьева. «Несмотря на то, что просрочка по ипотеке традиционно для российского рынка остается низкой – на уровне 1%, риски роста доли просрочки растут по мере роста закредитованности граждан. Банк России предпринимает меры, которые в первую очередь направлены на поддержание стабильности банковской системы. В том числе потому, что льготные ипотеки способствуют росту маржинальности бизнеса застройщиков, но дают банкам околонулевую рентабельность, граничащую с уходом в убытки», – поясняет эксперт.

Ограничить совсем выдачу ипотеки не представляется возможным – в строительном секторе работает порядка 30% населения России, отмечает аналитик «Цифра брокер». По словам эксперта, на строительство завязана масса смежных отраслей, поэтому рост строительства – это толчок для роста всей экономики. «Но важно сохранять баланс и не допустить надутия пузыря, поэтому регулятор предпринимает меры, которые сдержат рост некачественных кредитов с сомнительным обеспечением», – уточняет г-жа Пырьева.

Применение макропруденциальных лимитов потребует от банков существенного ужесточения условий выдачи ипотечных кредитов, что негативно повлияет на объемы и суммы выдачи ипотеки, полагает аналитик НРА Наталия Богомолова. Она уточняет, что это может негативно повлиять на объемы вводимого в строй жилья.

Ужесточение надбавок может повлиять на динамику цен на строящееся жилье, считает эксперт НРА. «Застройщикам для распродажи остатков придется применять стимулирующие меры –продажа жилья в рассрочку или траншевая ипотека, что невыгодно девелоперам, так как повышает стоимость капитала», – отмечает г-жа Богомолова.

По оценке аналитика, при соблюдении лимитов применение МПЛ не окажет негативного влияния на капитал банков. «Кредитование заемщиков с высокой долговой нагрузкой и искусственное удлинение срока кредитов из-за постоянного роста стоимости снизится, что улучшит качество кредитных портфелей», – поясняет младший директор банковских рейтингов НРА.

В настоящее время прострочка по ипотечным портфелям небольшая, но рост инфляции, волатильность курса рубля, снижение реальных располагаемых доходов населения, рост стоимости жилья в перспективе приведут к ухудшению платежной дисциплины и формированию дополнительных резервов, что окажет влияние на капитал и прибыль банков, оценивает Наталия Богомолова.

Эксперты полагают, что предпринимаемые регулятором меры окажут сдерживающий эффект вместе с высокими ставками. При этом не приведут к катастрофическому падению объемов текущего строительства. «Во всяком случае, в январе число полученных разрешений на строительство лишь на 1% ниже аналогичного показателя 2023 года. Соответственно, застройщики уверены в том, что продажи не остановятся», – подытоживает Наталия Пырьева.